Рынок жилья: тот не продаёт, кто не рискует... жизнью
Обратили внимание! Только схлынул со страниц газет поток сообщений о депутатских разборках-междусобойчиках (август - он и для депутата август), как жизнь все чаще стала подкидывать факты, которые выстраиваются уже в определенную тенденцию. А именно: неотрегулированный, лишенный должного законодательного присмотра, рынок, невзирая на отпуска и каникулы, продолжает наступать; и на некоторых участках стихийное наступление это уже начинает смахивать на стихийное бедствие.
Скандал вокруг АО «МММ» показал, кроме всего прочего, как непростительно отстали законодатели и госчиновники со своими законами, указами и постановлениями от стремительного формирования рынка ценных бумаг. Похоже, прощупывается и еще одна точка бурного, но мало контролируемого роста, чреватого взрывоопасными последствиями, - рынок жилья.
Оцените размах. Ежедневно только в одной Москве совершается 400-450 сделок с жильем (купля-продажа, обмен, деление долей, завещание, дарение и т.д., и т.п.). Суммарная стоимость этих сделок, по оценкам специалистов Московской центральной биржи недвижимости и Московского уголовного розыска, — более 20 миллиардов рублей. Чтобы не возникло сомнений, повторюсь: более 20 миллиардов ежедневно.
Причем эти подсчеты делались, исходя из балансовой стоимости жилплощади. Чтобы оценить реальный размах московского рынка жилья, смело умножайте полученную цифру на два, а то и на все три.
И сразу же начинается неразбериха — балансовая стоимость, рыночная стоимость... Причиной тому — существующая система налогообложения, которая просто поставила бы крест на нормальном жилищном рынке, если бы не существовало простого способа обходить эту систему.
Чтобы представить себе, насколько абсурдны налоги, достаточно взглянуть на цифры. Средняя рыночная стоимость однокомнатной квартиры в Москве сегодня - 55 миллионов. Продавшему квартиру за эту сумму надо отдать государству 24 процента полученных денег. При таких налогах люди, которые захотят продать из материальных соображений трехкомнатную квартиру, а затем купить двухкомнатную, останутся в итоге просто ни с чем.
Конечно, есть простой способ ухода от драконовских налогов: продавец и покупатель договаривается между собой и указывают в документах гораздо меньшую сумму сделки, чем в действительности. Между прочим, законодатель, утверждавший налоги, знал, что его будут обманывать именно так, и потому записал, что указанная цена сделки не может быть ниже балансовой стоимости жилья. В итоге сегодня официально все сделки заключаются по балансовой стоимости. «Обхитрив» друг друга, довольны оба - и государство, и налогоплательщик. Если кому-то надо разобраться, что происходит с рынком жилья, так и оперируют двумя показателями: «балансовая стоимость», «рыночная стоимость». А моральный аспект как бы уже и не имеется в виду.
Впрочем, о чем мы говорим! «Моральный аспект»... Все это — розовые невинные цветочки по сравнению с теми страшными проблемами, которые захлестнули сегодня рынок жилья. На этом рынке — убивают. Что там налоговая проблема! «Убрал» клиента — и никаких проблем. Еще можно выставить хозяина из квартиры — силой, угрозой, обманом, не заплатив ему при этом ни копейки. Правда, есть и «благородные», которью в таких ситуациях кое-что платят. Может быть и такое: приехали вы из отпуска, а в вашей собственной, еще не приватизированной квартире стоит новенькая металлическая дверь, и из-за нее вам просто сообщают, что вы здесь больше не живете. «Сделку» успели провернуть и без вас - по подложным паспортам.
Обо всем этом уже писано-переписано. Но не меняется ничего. Страшная статистика только растет. Если в прошлом году в Москве было раскрыто 17 убийств, совершенных в рамках «квартирного бизнеса», то в первом полугодии этого года - уже 50. (А сколько преступлений не раскрыто?) За эти же шесть месяцев бездомными стали пятьсот человек. Выявлено пропавших без вести 2.400. (А сколько не выявлено?) Каков здесь процент несчастных, ставших жертвами своих квадратных метров, одному Богу известно. По крайней мере в этом году подразделениями ГУВД города Москвы получено уже около 1.400 заявлений по квартирным делам.
Статистика удручающая. Но зрелище, которое представляют собой пятеро оперативников Московского уголовного розыска, призванных сдерживать весь вал столичной квартирной преступности, — еще более удручающее. Тесная комнатка, допотопные сейфы, ободранные канцелярские столы впритык друг к другу... Впрочем, все это — ладно бы. Самое страшное - состояние полного отчаяния, охватившее муровцев от ощущения собственной беспомощности:
— Люди приходят сюда, плачут, жалко их страшно. Но как им помочь, мы не знаем...
Нет, кое-кому помогают все-таки. За последние два месяца вернули квартиры четыре... Все остальное время муровцы едва успевают регистрировать заявления. Оцените: угоном машин в Москве занимаются 60 человек. «Угоном» квартир — пятеро!
Правда, 26 мая этого года мэр Москвы выпустил распоряжение, предусматривающее создание в месячный срок в рамках МУРа специального отдела по борьбе с квартирной преступностью. И деньги для этого выделил. Что с деньгами — неизвестно. Но отдела как не было, так и нет. Может быть, он появится только после того, как главный муровец однажды с удивлением узнает, что он в собственной квартире больше не живет?
Впрочем, оставим милиционеров в покое. По большому счету, не по их вине проблема возникла, и им ее не изжить, даже если бросить на поиски квартирных преступников весь уголовный розыск столицы. Лечить надо не следствие, а причину. А причина, приводящая оперативников в полное отчаяние, - отсутствие должной законодательной базы.
Почему становятся возможными фиктивные, обманные сделки о купле-продаже жилья? Потому, что законом предусмотрена, а властями узаконена такая процедура их заключения, которая допускает массу злоупотреблений.
Собственно, процедура проста: сделку регистрирует сначала нотариус, потом — организация под названием «Мосприватизация». По идее нотариус и призван проверять законность сделки: определять, не нарушается ли воля лиц, принимающих в ней участие, являются ли действительными документы, на основании которых она оформляется. А по жизни... Как вы думаете, будет ли кто-то заниматься подобными выяснениями, если у него за спиной стоят три человека с автоматами? Или (зачем сгущать краски) один — с пистолетом? Или (самая ходовая ситуация) клиент с пачкой денег?
Больше того — поставим вопрос иначе. Заинтересован ли нотариус вообще в каких-то разбирательствах, если он знает, что клиент все равно к нему придет (потому что больше не к кому) и отдаст положенные три-четыре процента от стоимости сделки, полтора из которых нотариус положит себе в карман? (Напомню: средняя цена однокомнатной квартиры в Москве — 55 миллионов. Средняя продолжительность работы нотариуса с одним договором — полчаса.)
Рынок нотариальных услуг абсолютно монополизирован. Ну считайте сами. Государственных нотариусов на всю Москву — 9— 12 человек. Частных что-то около 400. Причем существует удивительное по своей циничности правило, предусматривающее, что количество частных нотариусов в Москве не должно превышать 407 человек. Даже если предположить, что работают все 407 «частников» и все 12 «государственников», получится, что для каждого из них ежедневно гарантируется по одной сделке с жильем. То есть конкуренции никакой. Все — при деле, все — при заработках.
Но ведь занимаются нотариусы не только жильем! В итоге получается: не рынок услуг для клиентов, но рынок клиентов для тех, кто якобы оказывает «услугу». Рынок, на котором всегда можно выбрать более денежного просителя.
Причем ответственность нотариуса за заключенную сделку весьма призрачна. По закону, конечно, все чинно-благородно: нотариальная палата может лишить нотариуса лицензии, если будут обнаружены нарушения. Но их еще надо обнаружить!
Расторгаться заключенная нотариусом сделка может только по суду. Но для этого суд должен, во-первых, состояться, а во-вторых, ему необходимо выявить, кем была заключена самая первая сделка о купле-продаже квартиры: преступники предпочитают очень быстро сбывать «нечистую» квартиру с рук на руки, перебрасывая ее по длинной-длин-ной цепочке.
Впрочем, какими бы монополистами ни были нотариусы, но их все-таки несколько сотен на столицу. А вот «Мосприватизация» — одна! Ее боятся. Все. Потому что без нее — никуда: сделка считается состоявшейся только после регистрации в «Мосприватизации». Даже муровцы предпочитают насчет этого АООТ (акционерное общество открытого типа) особо не распространяться.
В цивилизованных странах ничего подобного не существует. Там сделка считается совершенной после того, как ее заверил нотариус. У нас же вследствие болезненного стремления государства контролировать личную жизнь законопослушных граждан, вследствие наличия института прописки такое монопольное чудище здравствует и процветает. Но если во всех российских городах и весях оно имеет хотя бы государственный статус, то в Москве весь рынок жилья контролирует одна, па сути, частная фирма — акционерное общество «Мосприватизация».
Каков может быть контроль за деятельностью этого монстра, представить нетрудно, если учесть, что начальник Управления приватизации Департамента муниципального жилья московской мэрии г-н Маслов, который, собственно, и должен контролировать «Мосприватизацию», требовал (ссылаюсь на информацию, опубликованную в газете «Сегодня») оставить за департаментом первоочередное право на приобретение привилегированных акций «Мосприватизации».
Вообще все наше жилищное законодательство устроено таким образом, что оно на руку негодяям и, как правило, безотказно бьет по честным, а также слабым и бедным. Вышвырнули, скажем, больную, неграмотную старушку ни с чем из квартиры. Она — со слезами в милицию:
— Сыночки, помогите, жить негде, денег нету...
— Ты договор, мать, подписывала?
— Подписывала. Так я ж думала, то обмен, и мне денег еще дадут...
— Все, сделка оформлена по закону. Мы тут ни при чем. Иди, бабка, в суд.
А в суде нужно под миллион, чтобы дело приняли. И ждать нужно — ждать, ждать и ждать. Может, год, а может, и полтора. Потому что суд тоже беспомощен: он шлет повестки и шлет, а ответчик не идет и не идет. И нет такой силы, которая заставила бы его там появиться. А у бабушки нет миллиона, и жить ей негде, и идет она на свою паперть — в метро побираться...
А вот ситуация прямо противоположная. Покупатель - честный, продавец — жулик, бывает и такое. Покупатель оформил сделку, отдал деньги, а продавец не выселяется: не могу, жить негде. На этот раз обманутый - состоятельный человек, он может позволить себе судебный процесс. Но суд решает дело не в его пользу. Все очень просто: сделка сделкой, но конституционного права на жилье российского гражданина никто лишить не может... И — все. Глухо, как в танке: юридический тупик.
По той же причине огромное количество махинаций идет на сделках с залогом жилья. Честному человеку невыгодно давать деньги в залог под жилье: если заемщик не расплатится, заполучить его квартиру будет практически невозможно. Упрется все в то же: в конституционное право...
А слабому да несведущему сдавать жилье в залог просто опасно. Так как существующий Закон о залоге до сих пор не находит применения на практике, сделка юридически оформляется как купля-продажа. Вы не успеете опомниться, как окажется, что живете в квартире, которая вам уже не принадлежит.
Еще один неотрегулированный момент на рынке жилья — действие риэлторских (посреднических) структур. Сегодня их в Москве — 1.400. А «черных маклеров» — не считано, не мерено. Что все это за люди, никто не знает, регистрация таких структур не ведется. Упоминавшееся уже распоряжение мэра предполагает выдачу лицензий риэлторским фирмам, а также их тщательную проверку. Но заниматься этим должен все тот же муровский отдел, которого в природе еще не существует.
Впрочем, повторюсь: полагаться на милицию да на мэровские распоряжения — гиблое дело. Нужен новый Жилищный кодекс. Ныне действующий отстал от требований жизни давно и безнадежно. Принятый в 80-х годах, но сохранивший свою структуру с 30-х годов, он предусматривает, например, такие милые вещи, как «административное выселение», и весь базируется на отмирающем институте прописки.
Да только ждать толчка для принятия нового Жилищного кодекса, скажем, от администрации президента, по-видимому, бесполезно: оттуда уже давно все мольбы бездомных о помощи исправно отсылают все в тот же МУР.
Дума? Там тоже, похоже, не до этого. Если учесть, что не так давно депутаты приняли за основу в первом чтении первую часть Гражданского кодекса, то можно предположить, что до Жилищного дело дойдет в лучшем случае через год.
Да и то: дойдет ли? Грядет предвыборная кампания. На повестку дня выдвигаются более актуальные проблемы: партийное созидание, борьба за голоса избирателей. А пятьсот московских бездомных — это ведь капля в море. Какие они избиратели — опустившиеся старики и дрожащие старушки. Бороться за их голоса политически нерентабельно и неприбыльно во всех отношениях...