Дом для себя вы построите сами
Российским правительством учреждена государственная программа «Жилище»
Статистика такова: 11 миллионов семей россиян живут в коммунальных квартирах, общежитиях или снимают жилье у частных лиц. При этом на каждого из 17 миллионов человек приходится меньше пяти квадратных метров. Еще две миллиона граждан живут в ветхих и аварийных домах. А у сотен тысяч мигрантов вынужденных переселенцев вообще нет постоянной крыши над головой. Поэтому мы и попросили рассказа о новой программе Александра Кривова, первого зампреда Госстроя России, одного из авторов проекта.
«Бесплатное» жилище было сверхдорогим
Во всем мире жилье является одним из самых дорогостоящих предметов потребления человека. Мы же с детства приучены к мысли о бесплатном его обретении. Государство внушало нам ее не случайно. Возможность распределять «бесплатное» жилье утверждала могущество распределяющих и позволяла государству концентрировать людей в стратегически важных для него местах. На Севере, например, в районах добычи полезных ископаемых или районах крупных промышленных и энергетических строек, куда людей завлекали именно возможностью скорого и бесплатного получения крова. Но как строилось это жилье?
В 50—70-х годах считалось, что самое выгодное — возводить крупнопанельные дома. А теперь стало ясно, что строить их больше не нужно: это одна из самых дорогих строительных систем — наиболее энергоемкая, металлоемкая. капиталоемкая— словом «емкая» практически со всех позиций, если смотреть на дело с «крыши» мировых цен. К тому же чрезвычайно несовершенная с позиций эксплуатации и основанная на эко-разрушающих строительных материалах.
И квартиры она порождала уныло-стандартные. Одинаковые. Образ жизни диктуя ровно такой же. Поэтому каждый хозяйственный человек старался иметь дачу. садовый участок, огород, не жалея на это ни сил. ни денег. В результате постепенно менялось само отношение к городу. Неэффективная экономика ускорила этот процесс. И вот теперь, куда ни глянь, всюду запущенность и бескомфортность.
Государство всегда преследует свои интересы, но не за всякое государство радеет народ
Раньше главным субъектом было государство. Иными словами, оно копило деньги и определенную их часть вносило в виде капитальных вложений в то или иное строительство. Теперь государство отказывается в прежних масштабах выполнять эту Функцию В результате постепенно появится много независимых инвесторов в том числе и в жилищном строительстве. И мы. напомню, за это проголосовали с политической точки зрения.
СПРАВКА «РОССИЙСКОЙ ГАЗЕТЫ». Государственная целевая программа «Жилище» предусматривает увеличение ввода обшей площади жилья с 37,9 миллиона квадратных метров в 1992 году до 50 миллионов в 1995)-ДУ. (Для сравнения: в 1987 году ввели 72,8 миллиона квадратных метров — почти в два раза больше, чем в прошлом).
Согласно программе суммарный объем капиталовложений в ценах первого квартала превысит 2 триллиона рублей. В том числе республиканский бюджет — 606,7 миллиарда рублей; местный —206; внебюджетные источники —1.367 миллиардов рублей (из которых средства госпредприятий составят 767 миллиардов, колхозов и общественных органи. заций —63, населения —183, прочие источники —354 миллиарда).
При разработке проекта, делая ставку на частное жилищное строительство, и прежде всего индивидуальное мы основывались на простом убеждении: правительство обязано защитить тех кто по вине государства оказался в наихудших социально-бытовых условиях. Следовательно первоочеред. ной задачей государства на ближайшие три года становится обеспечение жильем военнослужащих и семей профессиональных военных, уволенных с действительной военной службы. А также беженцев северян, шахте, ров учителей и других категорий граждан которые могут пострадать от структурной безработицы.
Чтобы люди могли жить как люди… и дети как дети расти
В качестве одной из срочных текущих программ мы определили так называемую программу «18 крупных городов». Ведь в России основная часть больших городов—Москва, Санкт-Петербург. Нижний Новгород. Екатеринбург, Омск, Томск. Челябинск Саратов и так далее—связаны с преобладанием в них объектов военно, промышленного комплекса. Раньше работники ВПК были с социальной точки зрения самыми защищенными людьми и это обстоятельство отчасти скрашивало им тот факт, что живут они в ужасающей экологической обстановке. А теперь эти люди стали наименее защищенными. да и вообще с ослаблением ВПК колоссальный социально-экономический кризис постиг все наши города-миллионники.
Поэтому мы предлагаем рядом с такими городами, в местах наибольшего экологического благоприятствования срочно начать создавать обширные зоны индивидуальной застройки Чтобы люди могли хоть как-то выправлять свой генофонд чтобы дети как дети могли расти. И хотя почти у всех работников ВПК есть квартиры и нет такой жгучей потребности в строительстве дома (как, скажем у беженцев, которым просто негде жить) возможность начать строительство им тоже следует предоставить. И вот почему.
Получив бесплатно землю, человек невольно начнет готовить условия для возведения дома, а между делом и думать о том, как вложить свои профессиональные возможности в развитие материально-технической базы не только ВПК, но и стройиндустрии. Или же сервисной инфраструктуры данного местечка. А если учесть, что стоимость недвижимости сегодня растет гораздо быстрее чем прогрессирует инфляция, то выгода тех, кто вкладывает деньги в создание недвижимости, очевидна: человек реально становится богаче по мере того, как бесплатно полученная земля начинает обрастать застройками, огородом, посадкой., а местность — инфраструктурой И мы надеемся что такой подход, затрагивающий личный интерес горожанина, поможет большим городам постепенно преодолеть разразившийся кризис.
А вот в малые и средние города мы хотим направить возрастающие потоки вынужденных мигрантов Наша реальность жестока, крупные города для многих переселенцев по сути закрыты из-за высокого уровня конкуренции за землю, за блага, за квалифицированную работу. Словом за все. что имеет значимость для человеческой жизни. В больших городах трудно выжить без многогранных связей, которые складывались, как правило, на протяжении не. скольких поколений. И те, кто их имеет тщательно ограждают себя от вторжения чужаков в свою социальную инфраструктуру. На примере Москвы или Питера эту тенденцию легко пронаблюдать.
В провинции же все несколько иначе. Она чап з нуждается в притоке свежих сил. и ее население более охотно включает в свой конгломерат новых людей. Да и отношения между людьми там давно сложи, лись прорыночные: ведь в провинциях о себе заботились сами, у государства «руки не доходили».
Словом, хорошенько подумав, мы выбрали три зоны, в которые, на наш взгляд, будет легче влиться потокам мигрантов.
Зоны, где строиться лучше всего
Первая, на которую мы сейчас направляем свое внимание, —это среднерусская зона расселения. По замыслу ее территория будет простираться по обе стороны от железной дороги, которая идет вдоль 58-й параллели; от Кировской области, через Кострому. Ярославль. Бежецк, Бологое. Старую Руссу. Псков. Новгород. Но включены в эту зону будут и области, связанные с другой железной дорогой, точно меридианальной, —от Архангельской до Липецка.
Эта территория объемлет верховье Волги—район, наиболее экологически чистый и включающий в себя регионы которые до революции слыли чуть ли не самыми экспортирующими. Продавали рожь овес, ячмень. пиво, оно там было прекрасное. Коневодство тоже славилось, а животноводство костромское-вологодское было вообще феноменальным. Словом, там есть что возрождать. Да некому стало: до революции населяли эти места 11.5 миллиона человек., а теперь только четыре с половиной. Посему для работящих людей и земля, и дело найдутся.
Вторая зона — под Новосибирском. Этот большой город сам по себе тяготеет к современному слободскому типу так как расположен в сравнительно чистой пpo-мышленной зоне. С другой стороны Новосибирск и сегодня главный претендент на роль мегаполиса который так необходим в нынешней европейско-азиатской части России. Ведь на большой территории люди не могут существовать вне мегаполиса — центра особой общности людей, перепутья общественной научной, художнической и политической мысли. А в Новосибирске даже не считая Академгородка и отделения Россельхозакадемии, необходимая база есть, ее нужно только немного подпитать притоком финансов интеллектуальных сил.
Нужно, во-первых, уйти от прежней схемы аккумуляции и распределения инвестиций в жилищное строительство. Плоха она тем, что централизованные вложения государства, безразличные по отношению к типам населения, осуществлялись в строительство больших домов, а затем чиновники из управлений учета и распределения уже на свое усмотрение отводили в этих отстроенных на скорую руку домах очередникам те или иные квартиры. В результате люди, которые ждали крова десятками лет, получали жилье, не отвечающее их индивидуальным требованиям.
Поэтому сегодня как в интересах человека так и в интересах государства, на наш взгляд, гораздо эффективнее будет работать система безвозмездной адресной помощи населению. Принцип ее таков. Если очередник выбрал себе участок, на котором он хочет построить дом. он бесплатно получает в собственность землю, выбывает из очереди на жилье, берет в банке солидный кредит. Деньги сейчас стоят дорого. Но, защищая интересы ряда категорий семей, государство, по нашим расчетам, вполне могло бы безвозмездно опла. тить им от 20 до 70 процентов стоимости дома. Или же компенсировать банкам, которые будут давать кредиты под строительство жилья, часть процентной ставки.
Но сколько же будет стоить само жилье? В ценах первого квартала этого года затратная стоимость одного квадратного метра готового дома не должна превышать 40—50 тысяч рублей. В прошлом году средняя цена затрат была равна 18 тысячам за квадратный метр. Но рыночная цена чуть ли не в 100 раз превышала эту сумму.
Наверняка найдутся люди, которые выстроив дом за. хотят его продать А другие, например выезжающие из районов Крайнего Севера, — купить. И им тоже может понадобиться кредит. По нашим подсчетам органы государственного управления и местные администрации также могут на безвозмездной основе предоставлять заемщику определенную сумму на выплату первого взноса.
При таких условиях люди увидят смысл накопления и аккумуляции своих средств в жилищной сфере. Тем более что деньги, как свидетельствует статистика, у населения есть.
СПРАВКА «РОССИЙСКОЙ ГАЗЕТЫ». По данным Госкомстата. в марте этого года при среднемесячной зарплате в 23 тысячи 559 рублей превышение денежных доходов населения над его рас. ходами выросло по отношению к февралю на 81,9 процента. А накопления сбережений во вкладах и пенных бумагах только за пер. вый квартал составили 311,6 миллиарда рублей. Причем сумма чисто мартовски:, сбережений увеличилась по сравнению с, Февпалем на 136,1 процента. И. как свидетельствует Сбербанк, подавляющая часть вкладов принадлежит отнюдь не тем, кто недавно разбогател.
Люди часто сетуют на не. возможность строиться из-за отсутствия стройматериалов или их дороговизны Но мы планируем максимально насыщать рынок деревом, утеплителем кровельной и отделочной плиткой, столяркой, полагая что сможем наладить процесс их поставки. Для этого мы планируем на два года взять кредит Всемирного банка в 400 миллионов долларов и уже сейчас в каждой из перечисленных зон организуем на малых предприятиях производство пяла изделий из местных строительных материалов. Прежде всего — так называемый эффективный кирпич черепицу, природные качественные утеплители, изделия из отходов деревообработки безавтоклавные бетоны и многое другое что позволит значительно — в сравнении с железобетоном — снизить стоимость жилищного строительства и сделать его доступным для индивидуальных застройщиков.
Словом, поскольку наша программа в целом положительно оценена правительством, то тем, кто решится строиться, уже можно сказать: в споре вам будет дано самое главное—легальное правовое обеспечение и земля. А это и есть важнейший момент инвестиций, хотя многие понимают под столь емкой категорией только финансовый ее компонент. Меж тем инвестиционный комплект, помимо земли, недвижимости инфраструктуры и финансовой составляющей, включает в себя правовое обеспечение всего процесса создания новой стоимости, а также техдокументацию для различных архитектурных проектов, обслуго-эксплуатационный и страховой компоненты. И не стоит особо переоценивать роль финансовой составляющей в этом «букете». Ибо, имея все перечисленное и возможность взять деньги в кредит, любой работящий мужик быстренько смекнет, как ему выстроить по карману хоромы. Причем такие какими он их себе представляет.
Но что делать тем очередникам, которые не из-за отсутствия средств, а по ряду иных причин не могут сами вести строительство? Для них предусматривается помощь из резерва адресной поддержки. которая даст первый толчок к сбережению текущих доходов для будущей покупки жилья. При этом для трех категорий семей с невысоким среднедушевым доходом программа предусматригзет различные льготные цены. Низкими они тоже не будут Но в этом году мы обязательно введем в обиход понятие «справедливой рыночной цены». В мировой практике она определяется приемлемой нормой прибыли и впрямую связана с налогами. Так, реализация жилья по «справедливой рыночной цене» или же по цене значительно более низкой будет поощряться низкими налогами, резко уменьшающимися если, как говорится продавец в цене «не перестарался». А в случае превышения справедливых цен с продающего будет взиматься прогрессивный налог.
Однако результаты анализа показали, что есть семьи, которые в условиях инфляции ни при каких позитивных предложениях разработчиков не смогут принять участия в решении собственных жилищных проблем Это семьи, в которых среднедушевой доход составляет менее 6 тысяч рублей Вот они-то и будут обеспечиваться жильем из фонда социального использования. Но — только они. Таково время.